| Timophei |
| ( ) |
| 03/12/2013 04:01:03 |
Выкупать ли чужую долю (2/3) квартиры в Центре М или продать свою долю (1/3)?
|
Уваж. леди и джентлельмены, коллеги!
Ситуация:
2х-комнатная квартира в 1 км от Кремля, требует ремонта.
Принадлежит 2м владельцам: А -2/3 и Б-1/3. В натуре доли не выделены.
Год назад такие же квартиры в этом же доме предлагались по 27 лимонов,но не продались, цены оферт упали на 10%.
Со-владелец А горит срочно продать квартиру; его устраивает продажная цена в 18 лимонов.
Со-владелец Б вовсе не торопится; теоретически мог бы быкупить долю А, но это риск:
- это абсолютно ВСЕ имеющуиеся деньги А, а лет ему больше чем Ж.А. и даже чем Радищеву.
- из контактов с рядом риалторов совершенно не понятна конъюнктура это сегмента рынка(впечатление, что риалторы не знают ситуацию в центре, или темнят).
Вопрос:
Каковы факторы эволюции вторичного рынка именно в Центре и связанные с выкупом доли Б риски?
Советы будут выслушаны с благодарностью.
Спасибо,
Тим
| ЮристЪ |
| ( ) |
| 03/12/2013 05:58:32 |
|
|
Как-то сложно вопрос сформулирован
|
Рисков каких-то особых я не увидел.
Имхо с учетом высокой стоимости объекта никто третий выкупать долю не станет или с МегаДисконтом. Вынудить второго продать долю почти нереально (в рамках закона).
Соответственно продать "по рынку" можно только сразу и вместе.
А риелторы "темнят" понимая сложность ситуации. Или видят/знают те аспекты, которые вы опустили при описании.
| stepol |
| ( ) |
| 03/12/2013 09:59:52 |
|
|
Re: Выкупать ли чужую долю (2/3) квартиры в Центре М или продать свою долю (1/3)?
|
Так а в чем вопрос ? Вы же сами сказали что первоначальное предложение аналогов в 27 уже упало на 10 %, значит 18 млн. превращается в 16.2 и это именно предложение. а не цена сделки, которая может быть например 15. Минус "срочность", это еще как минимум 10%, итого 13.5 млн, как то так.....
| ЖЫрный Ачкарик |
| ( ) |
| 03/12/2013 10:36:06 |
|
Угу. Это - та печка, от которой надо плясать +
|
К тому же непонятно, продались ли в итоге квартиры после 10% снижения цены или как.
Вообще в Центре надо внимательно смотреть на каждый конкретный дом, цены могут отличаться ОЧЕНЬ сильно, в зависимости от состояния дома и, соответственно, перспектив и реальной потребности капремонта. Существенный минус - деревянные или смешанные перекрытия, типичные для дореволюционного фонда и сталинок. Ну и, конечно, зависит от площади квартиры.
Конкретный пример по цене: в этом году знакомая купила квартиру 108 м2 в доревол.доме со смешанными перекрытиями за 26 млн. Естественно, требует ремонта. А вот мой сосед хочет за отремонтированную (гы, как ему кажется))))) квартиру 78 м2 35 млн... с интересом наблюдаю)))) В то же время другая знакомая 2 года назад продала квартиру 170 м2 за 96 млн, но там акуенный дом, акуенный ремонт + вместе со всей обстановкой. Надо бы сходить к соседям снизу, познакомиться и заодно узнать, почём купили. Имхо, владелец 2/3 несколько преувеличивает стоимость квартиры, мягко говоря. И да, при продаже всей квартиры он получит больше, чем при продаже доли.
Касаемо перспектив - если без войны и капремонта, квартиры в Центре будут потихоньку дорожать, примерно со скоростью инфляции или чуть выше. Сильные колебания - вряд ли, ибо нового строительства там практически нет. Но на вторичке предложений - докуа.
Касаемо инвестиций....надеюсь, владельцу 1/3 есть где жить и эта хата суть его "пенсия"? Цена сдачи без ремонта всей квартиры - тыщ 50, максимум - 60. При этом делать реально дорогой ремонт смысла нет, ибо тогда сдастся за 100-120 тыщ и не больше. Дальше берём кулюкулятырь и щетаем. Даже в банке на депозите, думаю, будет больше - но сами видите, что творится с банками....
Хотя, как вариант: таки продать эту квартиру, добавить имеющееся и таки прикупить чо-нить ещё в Центре...предложений докуа, повторяю....
А риэлтеры - дело такое....у мну есть знакомый, который конкретно с мну возьмёт по минимуму, но это с мну..... а так конечно все навариццо хотят )))))
| luka bosio |
| ( ) |
| 03/12/2013 12:36:03 |
|
|
Re: Выкупать ли чужую долю (2/3) квартиры в Центре М или продать свою долю (1/3)?
|
С долями все очень проблематично - если не будут продавать одновременно, цена отдельно реализуемой доли может быть в несколько раз меньше.
Поэтому в более выгодной позиции находится тот, кого устраивает нынешняя ситуация: у него не горит, и он может спокойно выжидать снижения цены на вторую долю, ведь у спешащего владельца нет шансов продать её на сторону по соизмеримой цене.
Единственный риск: сосед из вредности или от безысходности продает дешево свою долю цыганам/чеченцам/бандитам, и упорному второму соседу придется съезжать навсегда или продавать теперь уже свою долю за копейки, особенно если долям не соответствуют по документам отдельно выделенные комнаты (так чаще всего).
А цена может и на одной площадке отличаться при равной площади: квартира моих соседей процентов на 15 дешевле только из-за того, что окна на улицу выходят, а не в тихий двор.
| gorge |
| ( ) |
| 03/12/2013 13:03:16 |
|
|
Не советовал бы выкупать т.к.
|
Цитата:Вкладывать все свои деньги в одно место по моему мнению не очень-то правильно. За 9-ку можно купить хорошую 2-х комнатную квартиру, естественно не в 1 км от кремля, но в приличном районе. Поэтому как мне кажется проще пускай владелец 2/3 выставляет ее на торги. А владелец 1/3 за эти или с доплатой спокойно купит себе отдельную квартиру.
это абсолютно ВСЕ имеющуиеся деньги
| Бяка |
| ( ) |
| 03/12/2013 13:31:05 |
|
|
Re: Выкупать ли чужую долю (2/3) квартиры в Центре М или продать свою долю (1/3)?
|
риэлторы потому и темнят что квартира ваша скорее всего "неочевидная" - то есть кроме близости к кремлю все остальное выглядит не ясным. это может быть старый дом с невнятным или плохим тех состоянием, убогое место ( в центре таких неудобий полно) дурная история и соседство с коренными бомжами и тд и тп. зачем выкупать долю? хотите нажиться? это риски. народ сейчас больше линяет в сторону лондона чем обустраивается тут. можно круто попасть.
продавайте обе ваши доли одновременно если будет реальный покупатель.
Tsunami
|
| ( ) |
| 03/12/2013 14:15:33 |
|
|
Re: Выкупать ли чужую долю (2/3) квартиры в Центре М или продать свою долю (1/3)?
|
Цитата:такая сделка оспаривается в суде на раз...владелец 2\3 доли не может ее продать дешевле чем он предлагал второму дольщику и у владельца 1\3 есть приоритетное право приобретения..
Единственный риск: сосед из вредности или от безысходности продает дешево свою долю цыганам/чеченцам/бандитам,
| luka bosio |
| ( ) |
| 03/12/2013 14:30:05 |
|
|
|
Re: Выкупать ли чужую долю (2/3) квартиры в Центре М или продать свою долю (1/3)?
|
Цитата:Цитата:такая сделка оспаривается в суде на раз...владелец 2\3 доли не может ее продать дешевле чем он предлагал второму дольщику и у владельца 1\3 есть приоритетное право приобретения..
Единственный риск: сосед из вредности или от безысходности продает дешево свою долю цыганам/чеченцам/бандитам,
Дарить без предупреждения владельца другой доли не запрещено - все так и делают. Оспорить, как правило, невозможно.
| Праповедник |
| ( ) |
| 03/12/2013 15:00:25 |
|
|
немного не понял.....
|
давайте конкретно: Вы А или Б?
У Вас 2/3 или 1/3 ?
Предположим стоимость квартиры 27 млн..
Если у Вас 2/3 - грубо говоря стоимость 16 млн, и есть еще на покупку 1/3 - 11 млн. Если это все Ваши деньги, что бы жилье приносило доход, нужно сделать ремонт. Бабла туда надо вложить наверное нехило, то есть пройдет куча времени, прежде чем Вы найдете деньги на это, и кстати это далеко не факт что найдете, + еще ремонт делать будите, это нехилая заморозка по времени. Ну и не факт что за очень дорого сдадите. И сколько это будет Вам денег приносить? когда вы отобьете вложенное? Если сдадите за 80 тыс, то отобъете вложенные сейчас деньги лет через 13 наверное...А можете не искать никаких денег, вообще не заморачиваться, а просто Ваши 11 лямов положить напрмер в банк под напрмер 8% годовых, и 70 тыс вам будет просто так капать каждый месяц. И через те же 13 лет у Вас будет по совокупности процентов те же 11,5 лямов. А Если Вы еще деньги не будите забирать, у Вас будут капать проценты на Ваши проценты.
А если у Вас 1/3 и есть деньги на покупку 2/3, там еще все более радужнее с вложением денег в банк.
Если покупать квартиру для сдачи ее, сдача не принесет столько денег, сколько принесут проценты от вложения этой же суммы денег в банк. Другой вопрос, что надо грамотно банк выбирать. И желательно не класть все яйца в одну корзину.
| stepol |
| ( ) |
| 03/12/2013 15:16:17 |
|
|
|
Re: Выкупать ли чужую долю (2/3) квартиры в Центре М или продать свою долю (1/3)?
|
Цитата:Цитата:Цитата:такая сделка оспаривается в суде на раз...владелец 2\3 доли не может ее продать дешевле чем он предлагал второму дольщику и у владельца 1\3 есть приоритетное право приобретения..
Единственный риск: сосед из вредности или от безысходности продает дешево свою долю цыганам/чеченцам/бандитам,
Дарить без предупреждения владельца другой доли не запрещено - все так и делают. Оспорить, как правило, невозможно.
ИМХО нужно быть полным балбесом, чтобы "дарить" долю непойми кому
| luka bosio |
| ( ) |
| 03/12/2013 15:18:05 |
|
|
|
Re: немного не понял.....
|
Цитата:
давайте конкретно: Вы А или Б?
У Вас 2/3 или 1/3 ?
Предположим стоимость квартиры 27 млн..
Если у Вас 2/3 - грубо говоря стоимость 16 млн, и есть еще на покупку 1/3 - 11 млн. Если это все Ваши деньги, что бы жилье приносило доход, нужно сделать ремонт. Бабла туда надо вложить наверное нехило, то есть пройдет куча времени, прежде чем Вы найдете деньги на это, и кстати это далеко не факт что найдете, + еще ремонт делать будите, это нехилая заморозка по времени. Ну и не факт что за очень дорого сдадите. И сколько это будет Вам денег приносить? когда вы отобьете вложенное? Если сдадите за 80 тыс, то отобъете вложенные сейчас деньги лет через 13 наверное...А можете не искать никаких денег, вообще не заморачиваться, а просто Ваши 11 лямов положить напрмер в банк под напрмер 8% годовых, и 70 тыс вам будет просто так капать каждый месяц. И через те же 13 лет у Вас будет по совокупности процентов те же 11,5 лямов. А Если Вы еще деньги не будите забирать, у Вас будут капать проценты на Ваши проценты.
А если у Вас 1/3 и есть деньги на покупку 2/3, там еще все более радужнее с вложением денег в банк.
Если покупать квартиру для сдачи ее, сдача не принесет столько денег, сколько принесут проценты от вложения этой же суммы денег в банк. Другой вопрос, что надо грамотно банк выбирать. И желательно не класть все яйца в одну корзину.
Если покупать для ремонта и последующей сдачи в аренду, то, конечно, невыгодно (есть, правда, еще довесок в виде роста цены квартиры, но на сегодняшний день это спорный вопрос), но автор ничего не писал о таком сомнительном плане.
А вот купить для собственного удобного проживания, если позволяют средства - почему бы и нет?
Сам живу внутри Садового и доволен
. Естественно, место надо тщательно выбирать...Огромный плюс: ездишь в противофазе пробкам - и на машине, и на метро; что утром от центра, что вечером в центр.
Да и радиус в два раза меньше диаметра.
| luka bosio |
| ( ) |
| 03/12/2013 15:19:53 |
|
|
|
Re: Выкупать ли чужую долю (2/3) квартиры в Центре М или продать свою долю (1/3)?
|
Цитата:
ИМХО нужно быть полным балбесом, чтобы "дарить" долю непойми кому
С понтом дарение - прикрытие продажи, чтобы не извещать соседей, обычная сегодняшняя практика. Сам нарывался на такое.
| stepol |
| ( ) |
| 03/12/2013 15:34:35 |
|
|
|
Re: Выкупать ли чужую долю (2/3) квартиры в Центре М или продать свою долю (1/3)?
|
Цитата:
С понтом дарение - прикрытие продажи, чтобы не извещать соседей, обычная сегодняшняя практика. Сам нарывался на такое.
я потому и написал слово "дарить" в кавычках, при такой сделке у продавца вообще никаких прав не остается, ну очень велика вероятность остаться и без квартиры и без денег.....
| Бородатый |
| ( ) |
| 03/12/2013 15:41:32 |
|
|
Re: немного не понял.....
|
Цитата:Ну ты и советы даешь в наше кризисное время.
А можете не искать никаких денег, вообще не заморачиваться, а просто Ваши 11 лямов положить напрмер в банк под напрмер 8% годовых, и 70 тыс вам будет просто так капать каждый месяц.
ИМХО, конечно, но положить деньги в банк - самый верный и надежный способ их проср@ть.
За те же 11 лямов можно купить под сдачу хорошую кв. в приличном районе уже с ремонтом и со всеми пирогами.
По кр. мере, это - более надежное вложение.
| gorge |
| ( ) |
| 03/12/2013 16:05:38 |
|
|
|
Правильный и разумный совет
|
Цитата:А кто говорит что класть в один банк? В разные, единственный критерий что бы банк попадал под программу страхования вкладов. И еще если Вы предполагаете что будет кризис, то покупать сейчас квартиру не имеет смысла. Надо ждать кризиса, цены однозначно будут ниже.
Ну ты и советы даешь в наше кризисное время.
ИМХО, конечно, но положить деньги в банк - самый верный и надежный способ их проср@ть.
| petitm |
| ( ) |
| 03/12/2013 16:12:08 |
|
Re: Правильный и разумный совет
|
Цитата:
Надо ждать кризиса, цены однозначно будут ниже.
ТОКМО СУММА В РУБЛЯХ СЛЕГКА ОБЕСЦЕНИТСЯ.
| Праповедник |
| ( ) |
| 03/12/2013 16:18:44 |
|
|
|
Борода....
|
В теории все хорошо. Но вот у тебя лично знакомые покупали квартиры, вкладывали деньги в банк?
А у меня знакомые, которые имея 30 млн руб, вложили их в банки, причем давно, и по неплохим условиям....им капает чуть меньше 400 тыс в месяц. купи они 3 сраных трешки на этот лям зелени, они столкьо денег не принесут.
А какое сейчас время? мутное? так она такое всегда было на моей памяти.
Нормальное время, обыденное.
Я лично, когда приплывает баблос, серьезный если, не бегу покупать квартиры, делать там ремонт и сдавать их....Невыгодно это. Я деньги вкладываю в проекты. Какие-то удачные, какие-то не очень.
Ну, а кто очкует....тот конечно хаты покупает, причем за деньги которых они реально не стоят....ну и какая-то копеечка конечно капать там будет....
Кто-то очкует, кто-то рискует.
Поэтому-то Борода, у кого-то одна машина, а у кого-то 3, кто-то отдыхать на океан пузо греть ездит 2 раза в год, а кто-то немного почаще.....
| Праповедник |
| ( ) |
| 03/12/2013 16:20:21 |
|
|
|
Re: Правильный и разумный совет
|
конечно не без этого, но хаты покупать ради их сдачи - слишком неинтересное решение...., слабое...
| gorge |
| ( ) |
| 03/12/2013 16:20:31 |
|
|
|
А хранить в евро и долларах кто запрещает?
|
Под страхование попадают же вклады во всех валютах.
| luka bosio |
| ( ) |
| 03/12/2013 16:34:17 |
|
|
|
Re: Борода....
|
Цитата:
А у меня знакомые, которые имея 30 млн руб, вложили их в банки, причем давно, и по неплохим условиям....им капает чуть меньше 400 тыс в месяц. купи они 3 сраных трешки на этот лям зелени, они столкьо денег не принесут.
Спорный вопрос.
Если, допустим, взяли бы квартиры на свои 30 млн. в 2009 году, а сейчас продали, выиграли бы 15 млн., так как за эти четыре года цена выросла в полтора раза.
И то это в среднем, а если брать грамотно, можно было и больше наварить.
Плюс квартиры бы сдавались эти четыре года и принесли бы примерно 150000х48= семь с лишним миллионов.
Итого 22 как минимум. А они, по вашим словам, получили 19.
Да и то: 15% годовых, о которых вы говорите, нормальный банк не даст. 10 - может быть.
| Праповедник |
| ( ) |
| 03/12/2013 16:41:17 |
|
|
|
Re: немного не понял.....
|
"
А вот купить для собственного удобного проживания, если позволяют средства - почему бы и нет?
"
Ну деньги как я понял там рекой не льются. При покупке будут отданы крайние деньги. На ремонт похоже денег уже не будет.
А в чем радость проживания в самом центре?
Близко до работы или еще чего-то? Так смотря где работа или это что-то....
Не проще ли продать эту квартиру, купить трешку рядом с метро в пределах третьего кольца, за половину данной цены, остальную половину вложить в Банк и жить на проценты, в хрен не дуть, и решать самому, где, сколько и когда работать, и вообще работать ли, либо просто отдыхать постоянно и путешествовать по миру..., сдав еще и 3-ку в пределах третьего транспортного....?!
| Бородатый |
| ( ) |
| 03/12/2013 17:02:46 |
|
|
|
Re: Борода....
|
Цитата:По-твоему, положить деньги в банк под % - это значит "вложить в проект"?
Я деньги вкладываю в проекты. Какие-то удачные, какие-то не очень.
11 лямов по 700К страхоВЫХ - это в 16
банках надо вклады делать. По поводу покупки жилой недвиги тебе Лука все написал - если по уму, люди больше 50% (а то и 100%) за тот же период только на росте подняли.
Плюс денюжка за ренту капала.
Сейчас - да, возможно, это и невыгодно уже (много таких хитрож@пых развелось.
)Но мы отвлеклись от ТС. ИМХО, если вести речь именно о жилье, то выкуп доли в Центре - не слишком выгодное вложение, я согласен.
| Праповедник |
| ( ) |
| 03/12/2013 17:03:23 |
|
|
|
да ладно....
|
попробуйте сдать трехкомнатную квартиру, купленную за 10 млн, за 150 000 руб в месяц..
Подруга сдает на Преображенке трешку, рядом с метро прям, за 45 000 руб, и считает, что хорошо сдает. Те хаты, которые сдаются по 150 000 руб, стоят ни разу не 10 млн рублей...и ремонт там такой должен быть и оргтехники с мебелью, что затраты на это сравнимы будут со стоимостью самой квартиры...
То есть ваши расчеты предлагаю сразу на три разделить по стоимости прибыли с квартир.
У меня друг снимал за 110 000 руб, 4-х комнатную на Таганке. И цена этой квартире была - лям зелени...
Так что теоретически Ваша расчеты может и правильные, но все это далеко от реальностей нашего мира..
| Праповедник |
| ( ) |
| 03/12/2013 17:24:12 |
|
|
|
Re: Борода....
|
"
По-твоему, положить деньги в банк под % - это значит "вложить в проект"?
"
Совершенно не по моему. С чего это ты взял?
Я деньги в банк не вкладываю, меня это не устраивает и мне это неинтересно. Желающих вложить деньги в проекты больше, чем самих путевых проектов. И я не предлагаю человеку куда-то вкладываться в проекты, потому как не знаю, что ему в связи с этим предложить и чем заняться. Поэтому и выбрал для предложения самый доступный и реальный вариант получения, хоть и небольшого, но все равно дохода на ту сумму, которую он имеет.
Да ты хоть в 50-ти банках сделай вклад, какая разница - только увеличится процент сохранения своих доходов. говорю же, что бы не попасть в задницу глубокую, все яйца в одну корзину класть не надо.
Я в свое время купил квартиры, когда они стоили 3 копейки, и цена выросла с того времени на одну хату в 6 раз, на другую в три (покупал в разное время). Но сейчас уже время другое, квартиры не растут в цене как раньше, будто на дрожжах. Поэтому-то именно на данный момент вкладывать деньги в квартиры, имея целью получение с этого прибыли, не вижу смысла. Имеет смысл это делать, что бы хотя бы сохранить деньги, тут спорить не буду. Только ведь я веду разговор о другом, не о сохранении, а о получении прибыли, боле менее нормальной с боле-менее нормальной для простого обывателя имеющейся суммы денег.
Ребята, теоретики, ну хорош спорить ради самого спора. Ну чего обсасывать очевидные вещи. Ну я лично знаком со случаями покупки квартир и их сдачи, а так же с людьми, вкладывающими деньги в банки и получающими с этого процент. И я могу сравнивать эти два варианта в реальной жизни. Ну о чем мы говорим?! Я могу услышать кучу доводов об обратном, но я верю тому, что вижу, что знаю, и доверяю своим глазам и ушам.
А вообще, у каждого своя голова на плечах...Я просто предложил, а уж пусть человек сам решает, что ему делать и кого слушать....
| ЖЫрный Ачкарик |
| ( ) |
| 03/12/2013 17:29:51 |
|
Прап, тебе русским по белому написали +
|
Не квартирУ, а квартирЫ. Так-то ты правильно посчитал...вкладываться в дорогие квартиры, их ремонт итп экономически неинтересно, а вот в "бюджетные", да если грамотно выбрать район с хорошей перспективой роста цены...Получается как с акциями - рост курсовой стоимости плюс дивиденды. Но можно и проипать ((((так же как с акциями...и в отличие от акций квартиры куда как менее ликвидны, при срочной продаже, да ещё в кэш, скидки потребуют недеццкие. Короче, я к тому, что один хрен будет нервотрёпка и гимор...как и с любым проектом по подъёму денег.
А вот у мну хата, купленная в 2002-м, подорожала с того времени где-то в 10 раз...щас на ЦАО так не поднимешься, наверное ((
Однако итожа по тс, могу сказать имхо:
- при озвученных им цЫфрах покупка второй части доли экономического смысла не имеет
- цена, заявленная совладельцем, здорово завышена
| Праповедник |
| ( ) |
| 03/12/2013 17:39:15 |
|
|
да хоть китайским по черному
|
ладно, давай так.
примем во внимание и предположим, что у человека есть 1/3 этой странной хаты, + 10 млн.
Твои предложения?
Что он купит на 10млн? Двушку? Да ты даже трешку не купишь нормальную в хорошем районе на эти деньги.
Ну предположим все таки, что купит он трешку. Ну предположим, туда не надо будет вкладывать денег в ремонт. За сколько он ее сдаст? За 45 рублей пусть...
Теперь, если он вложет 10 лямов по 8 % годовых, его доход будет 66 тыс в месяц.
А если он не будет снимать деньги, сколько он будет получать доходности в месяц через года, а через пять лет?
И та же ситуация с этой 1/3 хаты, ну продаст он ее, ну купит вторую трешку, что это изменит? Добавка к бюджет семьи на треть меньшей суммы, которую он мог бы получать.
Все!
О чем мы говорим?
Я привык разговаривать цифрами. Ты можешь мне тут налить воды еще два ведра, (чем любят заниматься у меня менеджеры, когда в конце месяца идет разговор о получении ими процентов с заказов
), но в сухом остатке все просто и цифры все показывают.
| ЖЫрный Ачкарик |
| ( ) |
| 03/12/2013 17:44:05 |
Зато наличие такой возможности +
|
позволяет весьма жОско давить на мосх совладельцу, ежели он начинает терять чувство меры
имхо, тс следует иметь в виду этот рычаг давления Опять же - есть вполне отработанные схемы закладки кэша в банковскую ячейку, позволяющие свести наипальные риски к минимуму.
Недостаток: одаряемый, ежели он не близкий родственник, должен будет заплатить 13% НДФЛ от стоимости подаренного имущества, а т.к. сделка с недвигой подлежит госрегистрации, уклониться не удастся, только сумму разве что получится занизить.
| ЖЫрный Ачкарик |
| ( ) |
| 03/12/2013 18:00:44 |
|
Re: да хоть китайским по черному
|
Прап, если взять калькулятор...
- знакомая год назад купила однушку на Коломенской, в тихом месте, 10 м.п.от метро за 5,6 млн
- другая знакомая вложилась в однушку в Люберцах, сейчас цена квартиры около-3 млн (до НГ должна быть госкомиссия, покупала на стадии котлована за 1,6 млн)
- первая хата сдастся тыщ за 25 минимум, что даёт 5,6% годовых
- вторая - где-то за 20, что даёт 15 процентов годовых (от цены в 1,6 млн, есессно). Плюс рост цены квартиры.
Просто тупо от балды взятые два лично мне известных примера.
Не ипи мозги )))) бизнес как бизнес для мелкого инвестора. Плюс жильё под жёппой, что психологически греет.
А вот которая купила квартиру в 1 км от Кремля: 26 млн квартира, плюс лямов 3-4-5 ремонт плюс обстановка (считая по 1000-1500$ за м2)...сдача за 150 кр - 6%.
Не так уж всё и ужасно.
В принципе у тс...как вариант...вложиться в покупку 2/3 и сдать квартиру "под ремонт"...можно и так, но надо считать...главное - не на все деньги...
Знаю тётечку, которая ведёт вполне успешный бизнес, покупая квартиры с центре, делая там "полукапитальный" ремонт и сдавая потом иностранцам в режиме гостиницы...там, конечно, плюс ещё гимор с гостиничной логистикой, но выхлоп вроде достойный.
| Праповедник |
| ( ) |
| 03/12/2013 18:18:17 |
|
|
|
Жыр, я тебя услышал.
|
А сейчас конкретно хочу от тебя услышать ответ:
Что делать человеку и что ты лично ему предлагаешь сейчас в данной ЕГО ситуации делать, с конкретно сумой в 10млн и 1/3 его хаты в центре.
Хочу услышать, и возъму калькулятор...
по твоим случаям:
В первом: напомню 5,6% годовых это не 8, вроде близкие цифирки....но разница огромна, как есть разница, получает зп человек 50 рублей, либо больше 70 руб, для тебя может и нет в этом разницы, но для большинства скорее всего разница огромна.
1,6 ляма затраты во втором случае и получение типа 15% прибыли годовых - это конечно хорошо, только сейчас он на это может купить какой-нибудь среднестатистический паркетник, либо купить хрен знает какую квартиру хрен знает где на этапе котлована, и ждать еще ....лет 5, а может и вообще ничего не получить..
| ЖЫрный Ачкарик |
| ( ) |
| 03/12/2013 18:23:47 |
А тс про это не спрашивал +
|
Он спрашивал: выкупать-не выкупать.
Моё имхо: на изложенных им условиях (далеко не полных
) - НЕТ.А за инвестиционными рекомендациями пожалуйте к соответствующим спициялистам...я - не из этих...но мну проще - у мну нет свободных 10 млн...и даже 5...и даже 1.
По первому примеру - там вообще в реале ипотека и квартира бралась под жильё.
Второй да в общем и третий - "пенсионная программа".
Может, посоветуешь инвестиционные фонды, где дают больше, чем на депозите, и не найопывают?
| gorge |
| ( ) |
| 03/12/2013 18:46:30 |
|
|
|
Господа давайте не уходить от основной темы
|
плиз.
Модератор gorge
| luka bosio |
| ( ) |
| 03/12/2013 19:12:50 |
|
|
|
Re: да ладно....
|
Цитата:
попробуйте сдать трехкомнатную квартиру, купленную за 10 млн, за 150 000 руб в месяц..
Я рассчитывал, исходя из приведенных вами 30 млн (а не 10), то есть ТРИ (а не одна) трешки по 10 млн, или шесть однокомнатных по 5 млн (сдающихся по 25000 в месяц), которые вполне реально было купить за такие деньги несколько лет назад.
А по теме: для полной ясности нужны пояснения ТС, прежде всего, устраивает ли владельца одной трети квартиры, имеющего на руках 18 млн, для выкупа двух третей, нынешнее состояние дел?
Если он сам живет, какие отношения с соседом - коммуналка все-таки.
Или он может спокойно жить в другом месте?
В любом случае, раз сосед дергается и соседу нужнее, а отдельно долю и за 5 млн. не продать, можно либо спокойно ждать, пока тот скинет ощутимую сумму (возможно, в этом случае будет даже выгодно перепродать потом всю квартиру), либо, если не обязательно жить именно в этом, родном с детства месте, можно не торопясь вместе продавать по максимально возможной цене и потом найти себе что-то по карману и по душе.
Благо предложения достаточно.
Брать же для себя в сегодняшней экономической ситуации по рыночной цене, надеясь на прибыль от существенного роста стоимости - имхо, невыгодно.
| Timophei |
| ( ) |
| 03/12/2013 21:57:15 |
|
Re: Дополняю и уточняю информацию
|
Огромное спасибо всем откликнувшимся за интерес и конструктивные подходы.
Позвольте дополнить инфо по квартире и ситуации:
1) Жить есть где - 3х-комн квартира, далеко не центре, но в не самом ужасном, имхо, районе.
2) Стороны А и Б - очень дальние родственники. Я - сторона Б: доля=1/3.
Квартира в доме постройки 1967/68 года.
Подъезд с консьержeм.
Въезд во двор cо шлабаумом, но парко-мест ограничено.
Из окон панорамный вид на город, вкл. непрямой вид на Кремль.
3) В наст. время с позволения Родины временно нахожусь за ее пределами.
Вообще говоря, могу только на несколько недель вырваться или даже вырываться в Москву.
Дел по горло.
4) Продана ли хоть одна аналогичная квартира, изначально предлагаемая по 27, - не знаю.
Полагаю, что НЕТ, возможно с 27 вынужденно спустили оферту до 24.
5) В последний приезд в Москву, еще до получения документов о собственности,
от жильцов и арендатора успели передать мне предложения покупателей за:
(а) 18 и (б) 17.5 с последующей надбавкой до 18.
Зная об объявлениях за 27 - отклонил оба предложения.
Представляется, что в наст. время 18- заниженная цена, а даже 24 - возможно,
Идеально, хотелось бы продать через 3 года, чтобы не платить 13% налог,
НО: сторона А морально давит, все-таки родственники, и настаивает на продаже за 18-
думают, что решат все проблемы и боятся упустить вариант за 18.
Вот почему я и задал свой вопрос - идет давление со стороны Б для срочной продажи за 18,
вроде бы заниженной цене, а я торможу.
6) Я и сам имел основания полагать, что выкуп доли Б (2/3), тем более с последующим ремонтом,
и сдачей в аренду - не очень выгодны, да и контроль за ремонтом - мне неудобны, да и не получится.
Вопрос:
А вот выкупить 2/3 (например, из расчета 18 - полной цены) и ждать 7-8 лет?
Возвращаясь к начальному вопросу о конъюнктуре в этом сегменте:
Можно уточнить, дополнить расширить прогноз уваж. ЖА:
"Если не будет войны и капремонта, то цена будет расти как инфляция".
Спасибо,
Тим
| gorge |
| ( ) |
| 03/12/2013 22:38:33 |
|
|
|
А почему?
|
Цитата:Это определить очень просто. Поставьте ее на продажу через риэлтора например по 24 и посмотрите сколько будет звонков. И еще кстати а сколько квартир в доме выкуплено и отремонтировано в последние допустим 5 лет. И какая площадь квартиры.
Представляется, что в наст. время 18- заниженная цена, а даже 24 - возможно, заниженная.
| hotshot |
| ( ) |
| 03/12/2013 23:21:59 |
|
Re: Дополняю и уточняю информацию
|
Если ecть средства , то квартиру с таким расположением от Кремля и видом на него брать однозначно, рано или поздно , несмотря ни на какие кризисы , они только дорожают, два кризиса уже пережили, правда про площадь и потолки я пропустил было или нет, чтобы нынешнюю стоимость хотя бы приблизительно прикинуть? Что бы не случилось таких квартир в дальнейшем просто никогда уже не будет и в цене они будут всегда! Да и если вы квартиру хотите в дальнейшем продать, то в ремонт особый вообще смысла вкладываться нет, тем кто такую квартиру купят, ваш ремонт будет вообще не интересен, если сдавать, то тут возможно и есть смысл, выложиться в ремонт, но я бы не стал, сдал бы в таком виде как есть, а потом выждав момент бы продал, а момент однозначно настанет.
| Lemmy |
| ( ) |
| 03/12/2013 23:23:46 |
|
Re: Дополняю и уточняю информацию
|
Цитата:
В наст. время с позволения Родины временно нахожусь за ее пределами.
Идеально, хотелось бы продать через 3 года, чтобы не платить 13% налог
аккуратнее с "разрешениями родины" - для налоговых нерезидентов налог выше.
| ЖЫрный Ачкарик |
| ( ) |
| 04/12/2013 01:37:59 |
|
маленькая но реальная история из жизни +
|
Знакомая продавала квартиру. Очень нехилую, 170 м2, с офигенным дизайнерским ремонтом и перепланировкой, с дизайнерской мебелью. С ничотаким видом (выше окрестных крыш, но в общем ничего особо не видно, в т.ч. и Кремля, который в 1,5 км).
Старый дореволюционный дом, в очень хорошем состоянии. ТСЖ, межевание итд.
Риэлтер предложил ей поставить цену в 1,7 млн долл. В целом - стандартная цена на рынке за квартиру такого типа и размера. Ушла бы она по этой цене достаточно быстро.
Другой человек, её друг и тоже профессиональный риэлтер, предложил поставить 3,4 млн и продавать вместе с обстановкой. И не торопиться - "рано или поздно покупатель найдётся".
И через полгода он нашёлся. Всего один - но больше было и не надо.
Судя по описанию, в квартире присутствует некая уникальность. Один "панорамный вид на город" стоит очччччччень нехилых денег. А "непрямой вид на Кремль" - это с балкона что ли? )))) тоже неплохо... эх... старая квартира была в 400 метрах от Кремля, и с деццтва помню картину: красная кремлёвская стена, над ней - жёлтое здание Сената, над ним - зелёная крыша, на ней - красный флаг... выше - звезды Кремля... время сверял по бою часов Спасской башни )))))
Есть имхо немало людей, готовых за такой вид из окна выложить немало дополнительных денег...
Перекрытия в доме, как я понимаю, железобетонные... что есть хорошо - убить его до состояния замены перекрытий малореально (с деревянными упс - там куча засад).
Но всё равно лучше бы аккуратно посветоваться с риэлтерами, имеющими реальный опыт продаж "нетиповых" квартир в Центре. Хотя бы чтобы понять насчёт цены и перспектив её роста. А тогда уже и думать...
| Timophei |
| ( ) |
| 04/12/2013 03:16:32 |
|
Re: А почему? - Спасибо, исправил. +
|
"Представляется, что в наст. время 18- заниженная цена, а даже 24 - возможно,
Так и постараюсь сделать.
Однако я ограничен в действиях.
Сторона А готова продать любому покупателю, в т.ч. стороне Б за рыночную цену.
Рыночной ценой в наст. момент считается 18.
Тогда доля А - 12.
Если найдется покупатель на 24, доля А составит уже 16.
| Timophei |
| ( ) |
| 04/12/2013 03:26:42 |
|
Re: Дополняю и уточняю информацию
|
Вид на Кремль - только из кухни.
Из окон комнат - панорама, но без Кремля.
Площадь - маловата - 46 м2, вероятно, не считая лоджии, общей на обе комнаты.
Комнаты: 11 м2 и 18 м2.
Кухня - 7 м2.
Высота потолков 300 - 310 см.
| Timophei |
| ( ) |
| 04/12/2013 03:34:34 |
|
Re: Дополняю и уточняю информацию
|
Уважаемый Lemmy,
Никакого ПМЖ у меня НЕТ.
Второго и т.д. гражданства тоже НЕТ.
Образно говоря, я в командировке. Почти.
А как практически определяется статус "налогового резидента"?
Обязательно ли смотрят загранпаспорт "или где"?
| Timophei |
| ( ) |
| 04/12/2013 03:48:51 |
|
Re: маленькая но реальная история из жизни +
|
Перекрытия в доме, как я тоже понимаю, железобетонные.
Соседи - передовики старой советской интеллигенции и их наследники.
Есть обедневшие, но почти никто продает - предпочитают сдавать.
Но некоторые владеют уже 2-3 квартирами.
Есть и парвеню, куда ж без них.
Спасибо за содержательные комментарии.
| Шoк |
| ( ) |
| 04/12/2013 09:22:27 |
|
Вы уверены, что Ваш дом не снесут?
|
Цитата:
Квартира в доме постройки 1967/68 года.
Цитата:Извиняюсь, что влезаю, а Вы уверены, что к этому времени Ваш дом не снесут?
А вот выкупить 2/3 (например, из расчета 18 - полной цены) и ждать 7-8 лет?
Я вот живу в "пятиэтажке" 1964-65 года постройки, как только выяснилось, что в ~700 м от дома к 2017 г будут строить метро, сразу начались разговоры о сносе дома с выселением жильцов в Троицкий АО.
Хотя "пятиэтажка" "несносимой" серии. Уже даже в Управе суммы называются для тех, кто не хочет ехать за МКАД.
| ЖЫрный Ачкарик |
| ( ) |
| 04/12/2013 10:15:24 |
|
Мдя, маловата будет +
|
Чисто по площади на 27 млн как-то не тянет ((( разве что расположение+вид из окон...но богатым квартира 46 м2 особо не нужна, а бедные квартир за 27 млн не покупают...
Сдача без ремонта...даже не знаю...тыщ 40-50, не больше. Да и с ремонтом не сильно дофига.
Она вам дорога как память что ли?
| Lemmy |
| ( ) |
| 04/12/2013 13:54:53 |
|
Re: Дополняю и уточняю информацию
|
Цитата:
Уважаемый Lemmy,
Никакого ПМЖ у меня НЕТ.
Второго и т.д. гражданства тоже НЕТ.
Образно говоря, я в командировке. Почти.
А как практически определяется статус "налогового резидента"?
Обязательно ли смотрят загранпаспорт "или где"?
Дело не в ПМЖ, ВНЖ, гражданстве и пр. дело в сроке нахождения - 183 дня за пределами РФ - всё, 30%
2. Налоговыми резидентами признаются физические лица, фактически находящиеся в Российской Федерации не менее 183 календарных дней в течение 12 следующих подряд месяцев. Период нахождения физического лица в Российской Федерации не прерывается на периоды его выезда за пределы Российской Федерации для краткосрочного (менее шести месяцев) лечения или обучения.
http://www.consultant.ru/popular/nalog2/3_3.html#p400
© КонсультантПлюс, 1992-2013
| Timophei |
| ( ) |
| 04/12/2013 21:43:44 |
|
Re: Вы уверены, что Ваш дом не снесут?
|
Уважаемый Шoк!
Вы абсолютно правы, возможность объявления дома аварийным с выселением жильцов
существует, не зависимо от реального положения дел.
Это относится и к дому, о котором идет речь, но здесь, вроде, Правление "не спит в оглоблях": собираются менять трубы, реновировать фасад...
+ Среди жильцов вроде еще остались люди, которые могут поднять медийный шум.
Но в любом случае эту тему нужно мониторить.
Прочитав данные советы (спасибо нашему Форуму), я настроен чужую долю не выкупать.
В Вашем случае, возможно, придется судиться.
Спасибо,
Тим
| Timophei |
| ( ) |
| 04/12/2013 21:52:24 |
|
Re: Мдя, маловата будет +
|
Уважаемый Ж.А.!
Вы, как всегда или часто бывает, попали в яблочко.
1) Квартира "не два - не полтора": мала для богатых, дорога для не очень богатых.
2) Элементы ностальгии в наличии, - и здесь у Вас тонкое наблюдение.
Настраиваюсь продавать.
Спасибо,
Тим
| Timophei |
| ( ) |
| 04/12/2013 22:09:43 |
|
А можно уточняющий вопрос, даже два по поводу +
|
Уважаемый Lemmy,
Спасибо за конструктивный контент.
А можно уточняющий вопрос, даже два по поводу:
"Налоговыми резидентами признаются физ лица,
фактически находящиеся в РФ не менее 183 календарных дней
в течение 12 следующих подряд месяцев".
1) Таким образом, решение о взимании 13% или 30% фискальный орган может/должен
принимать только через 12 месяцев после продажи?
2) Как практически подсчитыбаются 183 или менее дней вне РФ -
по подсчету по отметкам КПП в загранпаспорте и/или запросу в компетентную инстанцию?
Ведь оформление продажи может вести доверенное лицо.
Спасибо за понимание,
Тим
| ЮристЪ |
| ( ) |
| 05/12/2013 01:02:16 |
|
|
|
Про налоги
|
1. Решение принимается по итогам закрытия года. То есть в случае продажи с 01.01.** по 31.12.** вы должны подать декларацию до 01.04 следующего года (вроде на уплату налога еще месяц, но тут я не помню).
2. Про резидентство - тут пока связь ифнс с погранцаи не налажена. Из практики - на вас должен кто-то настучать или сообщить случайно (например ваш честный работодатель платит за вас 30% и декларирует ваше нахождение Там).
Доверенность не спасет - вы собственник и выгодоприобретатель. Вам и платить
| Timophei |
| ( ) |
| 05/12/2013 01:32:22 |
|
Re: Про налоги - Огромное спасибо +
|
Огромное спасибо, господин Юрист!
До Вашего ответа я обыскался в электрическом интернете и не нашел ни слова о практике определения 183 дней.
С уважением,
Тим
| ЖЫрный Ачкарик |
| ( ) |
| 05/12/2013 01:49:33 |
|
Re: Про налоги
|
Цитата:НДФЛ платится до 15 июля следующего за отчётным года. И желательно сначала получить из налоговой письмо-извещение с подтверждённой ими суммой налога (а то ведь рассчитанное вами может с ихним и не совпасть).
в случае продажи с 01.01.** по 31.12.** вы должны подать декларацию до 01.04 следующего года (вроде на уплату налога еще месяц, но тут я не помню).
| ЖЫрный Ачкарик |
| ( ) |
| 05/12/2013 02:14:31 |
|
Таки риэлтера поспрошайте +
|
нормального
Вид на Кремль и на Москву вполне себе денег стоит.
А площадь... ну, студию нормальную в общем можно сделать.... есть потребность и в таком.
Ибо "вилка" 18-24(27) млн как-то дохуа, не находите? Или вам мульон туда-сюда пофиг?
Или все хотят быстро-быстро-быстро? тогда упс (((( хотя все возможности "упереться рогом" у вас есть.
| Бородатый |
| ( ) |
| 05/12/2013 12:05:24 |
|
|
|
Re: Таки риэлтера поспрошайте +
|
Цитата:
нормального
Вот в этом-то главная проблема.
Для ТС по делу.
Кажется, уже выяснили, что есть два основных вариантпа:
1. Продать быстро
2. Продать по хорошей цене.
Варианты взаимоисключающие в недвижке на сегодня.
Причем, для вар. 2 необходимо брать процесс в свои руки (что для Вас затруднительно, как я понял.
)Риэлторы заинтересованы в вар.1, что бы они Вам ни плели.
Все по опыту (иногда - довольно горькому
)
| Timophei |
| ( ) |
| 05/12/2013 17:36:27 |
|
Нужно выиграть время +
|
Уваж. Ж.А.
В ответ: "Или вам мульон туда-сюда пофиг?
Или все хотят быстро-быстро-быстро? тогда упс, хотя все возможности "упереться рогом" у вас есть."
Мне "мульон туда-сюда" - НЕ пофиг.
В отношении "упереться рогом":
чтобы выиграть время, "гарантировал" второй Стороне выкуп из расчета 18 общей цены, если не найдется лучший вариант.
Gracias,
Tim
| Timophei |
| ( ) |
| 05/12/2013 17:51:49 |
|
Re: Таки риэлтера поспрошайте +
|
Уважаемый Бородатый!
Вы абсолютно правы.
Полагаю, что горький опыт быстрых продаж после консультаций с риалтороми - у многих, скорее у большинства.
Во всяком случае меня знакомый риалтор слегка, но успешно подтолкнул к скорой продаже квартиры в абсолютно тихом дворе, в 25 минутах прямым маршрутным автобусом до Кремля, за цену Х, которая за 4-5 лет превзошла 3Х.
А риалтор казался и, возможно, был нормальным.
| Бородатый |
| ( ) |
| 05/12/2013 18:51:19 |
|
|
|
Re: Таки риэлтера поспрошайте +
|
Я квартиру не видел, оценить навскидку затруднюсь, но, судя по Вашему описанию, цена в 18 млн на сегодня - здорово занижена.
Что м.б. в перспективе - неизвестно (многие к весне 2014 аццкого пушного звнря сулят
), но на даннай момент, ИМХО - так.Опять же с учетом того, что в случае выкупа Вами, заниматься потом продажей придется Вам самостоятельно.
| Timophei |
| ( ) |
| 05/12/2013 19:04:25 |
|
Про налоги - каков поШаГовый алгоритм сношений с Налоговой , e.g., в моем случае?
|
Уважаемый Юристъ!
Еще раз гранд мерси за ответы и интерес.
Позвольте уточнить поШаГовую (чтобы быть на полШаГа ближе к форумскому мейнстриму хотя бы лексически) последовательность моих действий по сношениям с налоговой с учетом следующей ремарки Ж.А.:
"желательно сначала получить из налоговой письмо-извещение с подтверждённой ими суммой налога (а то ведь рассчитанное вами может с ихним и не совпасть). "
Моя гипотеза алгоритма с просьбой последующей его корректировки и под-вопросами:
1. Предположим, квартира продается 1 марта 2014 за сумму А > 1 лимона.
Здесь под-вопрос номер 1:
С какой даты отсчитывается 12 месячный срок, указанный в приведенном Лемми текста закона:
"не менее 183 календарных дней в течение 12 следующих подряд месяцев" -
с 1 марта 2014, или с 1 января 2015, или иначе?
Квалифицириванный ответ на этот вопрос очень важен.
2. До 01.04.2015 я подаю Декларацию в Налоговую о продаже своей доли за цену А1 =1/3 х А, А1 также >1 лимона и,
соответственно, с предполагаемой (если требуется? - это вопросик номер 2) суммой налога как 0.13 х А1.
Будущий налог в Декларации - беру из расчета 13%, т.к. в замечательные следующие 12 месяцев честно планирую не менее 183 дней жить в России.
3. Допустим, Наловая Служба в своем извещении, о котором говорит Ж.А., корректирует сумму, с которой исчисляется налог, с А1 на А2.
Вопросик номер 3: Наловая Служба в своем извещении указывает только сумму А2, но и саму сумму Налога?
4. В предположении, что я НЕ оспариваю сумму А2, указанную Hалоговой,
и до 15 июля 2015 оплачиваю налог на проданную долю как 0.13 х А2.
5. До истечения 183-дневного пребывания в РФ, совершенно неожиданно, как фри-лансер, получаю контрактное предложениe на выполнение работ за рубежом, от которого не отказываются.
В результате, я пребываю за рубежом не менее 183 дней, и возвращаюсь домой.
При этом периодов учебы и лечения для учета в наших целях нет.
6. Какими должны быть мои действия, чтобы быть законопослушным?
Спасибо за понимание.
Извините за занудство.
Тим
| Timophei |
| ( ) |
| 05/12/2013 19:44:40 |
|
Вопрос-просьба rеgarding: ПоШаГовый алгоритм сношений с Налоговой
|
Уважаемый Lemmy,
Простите за настойчивость, но могли бы Вы посмотреть мой пост-
"Про налоги - каков поШаГовый алгоритм сношений с Налоговой, e.g., в моем случае?",оформленный как ответ Юристъу, и высказаться по этому поводу с учетом Ваших знаний и опыта?
Заранее спасибо,
Тим
| Timophei |
| ( ) |
| 05/12/2013 20:03:27 |
|
Причины грядущего кризиса - падение эконом. показателей в России, Европе и мире?
|
Уважаемый Бородатый!
В связи с тем, что я как и супруга героя известной песни:
"А жена моя - товарищ Парамонова, в это время находилась за границею",
не в теме прогнозов о резком крушении всех надежд (слово из шести букв, вторая "И" - ? Корректный ответ - фиаско)
к апрелю след. года, в том числе на рынке жилья,
не могли бы вы слегка развить причины такого пессимизма?
Благодарен за интерес и участие.
Тим
| Бородатый |
| ( ) |
| 05/12/2013 20:21:56 |
|
|
|
Re: Причины грядущего кризиса - падение эконом. показателей в России, Европе и мире?
|
Конкретных цифр и данных у меня нет (а если б и были, в конфу я их бы не выложил.
)Но по высказываниям ув. форумчан, в т.ч., меющих собственный достаточно серьезный бизнес, есть основания опасаться серьезных финансово-экономических проблем в России в начале след. года (Олимпиаду все-таки, наверное, еще вытянут).
Вот как-то так. Конкретнее не скажу.
Если опасеня оправдаются, недвижка просядет, разумеется.
| Lemmy |
| ( ) |
| 05/12/2013 22:19:19 |
|
Сорри, моя позиция по уплате налогов на форуме известна.
|
Я их не плачу, да и посещения налоговых "по всяким спорным вопросам" заканчиваются обычно скандалом. Не смогу помочь.
з.ы. "вот вы тут всякие вопросы задаете, а я ведь сварщик-то не настоящий!"
| ЖЫрный Ачкарик |
| ( ) |
| 06/12/2013 11:58:40 |
|
Re: Таки риэлтера поспрошайте +
|
Долгосрочный прогноз - дело такое...
тонкое.К тому же риэлтеру интереснее получить с вас комиссионные здесь и сейчас, нежели некую мифическую "премию" за "хороший совет". (А если совет был неудачным? И цена квартиры упала - ну, скажем из-за новой транспортной хорды под окном)?
Грамотный, по моему мнению, риэлтер - это человек, имеющий достаточный опыт продаж квартир ТАКОГО ТИПА, знающий факторы, влияющие на цену продаж, имеющий доступ к даже данных с ценами предложений и, главное, ценами реальных сделок и сроками, в течение которых квартиры стояли на продаже. Ну, и какие-то рекомендации на перспективу, но рекомендации, не более, решать всё равно вам.
А вообще советы из серии "как бы мне получить побольше денег" стоят денег
| ЖЫрный Ачкарик |
| ( ) |
| 06/12/2013 12:14:07 |
|
Бесплатные советы - они такие бесплатные советы +
|
"Можно лечиться и бесплатно. Если вас не интересует результат"(с) Жванецкий
Имхо, всё проще. Вы - гражданин РФ? Адрес постоянной регистрации есть? ИНН получили? Ну и идёте в налоговую по адресу регистрации и до 01.04 года, следующего за годом продажи, заполняете НДФЛ-3, где указываете доход от продажи имущества и рассчитываете сумму налога (сейчас на сайтах налоговых есть бесплатный софт, помогающий заполнить НДФЛ-3 легко и просто). Если всё ок - получите на адрес,-где зарегистрированы, по почте извещение с суммой налога, которую и нужно уплатить до 15.07.
Год их, как я понимаю, интересует исключительно отчётный. Как отметил-ув.Юрист, связи с погранцами у них нет, так что отслеживать срок вашего нахождения за границей вряд ли будут - ежели кто не стукнет или вы не дадите им ненароком инфу,-позволяющую-задать подобный вопрос.
А что, 3 года лень подождать? Охота подоходный с продажи платить? Деньги чтоле нужны "здесь и щас"? Ну, ведь наверняка есть какие-то вполне легальные схемы, и грамотные риэлтеры должны из знать,-например, не продажа, а обмен итп.
| Timophei |
| ( ) |
| 07/12/2013 00:58:20 |
|
Каков разумный подход, чтобы убедить А (2/3) ждать 3 года? +
|
Уважаемый Ж.А.!
Искреннее спасибо за Ваш интерес и содержательные советы и комментарии.
1) Да, я гражданин только РФ, рожден и прописан в М, ИНН есть - так что Ваши советы по сношениям с налоговой вполне "в жилу".
2) Теперь насчет подождать 3 года, чтобы избежать 13%:
КАК это сделать КОНКРЕТНО?
Как один из самых проницательных на Форуме, если не Самый,
поставьте, пжста, себя в мое КОНКРЕТНОЕ положение:
Я (Б - 1/3) готов ждать 3 года и более, но другая сторона (А - 2/3) с ножом к горлу: Нужны деньги ВСЕ и СЕЙЧАС.
Сторона А -2/3 нашла покупателя за 18 (+ он оплачивает расходы по оформлению) и боится его упустить.
Каков разумный подход, чтобы убедить А ждать 3 года?
О себе: я фрилансер (в молодости - физик-инж, программист, потом аналист, руководитель проектов НЕ космического масштаба).
Выполнил тонны краткосрочных и очень кратких контрактов, в т.ч. в неск. странах Европы и США.
С уважением,
Тим
| Timophei |
| ( ) |
| 07/12/2013 03:09:54 |
|
а я ведь сварщик-то не настоящий!
|
"а я ведь сварщик-то не настоящий!"
==>
| SVR |
| ( ) |
| 07/12/2013 08:04:35 |
|
Re: Бесплатные советы - они такие бесплатные советы +
|
Цитата:
есть какие-то вполне легальные схемы, и грамотные риэлтеры должны из знать,-например, не продажа, а обмен итп.
"Легальные" схемы - это занижение стоимости продажи в договоре - тут есть риски у обеих сторон.
В рекламе объектов недвижимости часто присутствует словосочетание: "полная стоимость в договоре" - это делает квартиру более привлекательной для потенциального покупателя.
По-поводу налогового НЕрезидентства: всё абсолютно верно - у ТС есть внутренний общегражданский паспорт с регистрацией по месту жительства - для налоговой он резидент по дефолту.
Кстати, как я понял, квартира, о которой идёт речь, получена по наследству.
Там есть такой нюанс: для покупателей, наследство от женщины более предпочтительно, чем наследство от мужчины - в последнем случае могут вдруг объявиться ранее неизвестные дети наследодателя (рождённые не в браке, но официально признанные).
| SVR |
| ( ) |
| 07/12/2013 09:00:52 |
|
Re: Каков разумный подход, чтобы убедить А (2/3) ждать 3 года? +
|
Вы никого не должны ни в чём убеждать.
Наоборот, это Вас должны убеждать и уговаривать выбросить деньги на ветер.
Ваши аргументы:
- А объясни-ка мне, драгоценнейший ты мой родственничек, почему это я вдруг должен отдать чужому дяде 13% или 780 тыров?
Потому, что тебе срочно нужны деньги? Убедительно, но несколько дороговато для меня, согласись...Ты готов мне их компенсировать из своих 12 лямов?
-Да? Тогда, надеюсь, ты не будешь возражать, если мы это пропишем в ДКП, как дополнительные пункты?
-Нет? Мне очень жаль...мне крайне неприятно, но я вынужден отказаться...для меня это, на самом деле, серьёзная сумма, не обижайся плз...
Очень важно! Очень!!!
Вы не имеете права серьёзно разосраться с А.
Конфликты в подобных ситуациях развиваются лавинообразно.
Если вы оба на эмоциях дойдёте до раздельной продажи долей, то всё...трындец...попали оба. Это отдельная, долгая и серьёзная тема.
ЗЫ. Поймите, проблема не у Вас - проблема у "А".
А Вы...Вы внимательны, доброжелательны, миролюбивы, НО...денег своих никому дарить не намерены. И всё, и не более.
| Timophei |
| ( ) |
| 07/12/2013 18:24:28 |
|
Все так: Огромное спасибо за Ваш интерес и добрые советы +
|
Уважаемый SVR!
Да, нужно включить в новое объявление "полная стоимость в договоре".
Да, квартира по наследству от женщины, муж которой давно умер.
Огромное спасибо за Ваш интерес и добрые советы.
Самые теплые пожелания,
Тим
| Timophei |
| ( ) |
| 07/12/2013 18:35:19 |
|
Re: Каков разумный подход, чтобы убедить А (2/3) ждать 3 года? +
|
Уважаемый SVR!
Скорее уступлю, чем доведу до конфликта с А - такой характер.
Сторона А (2/3) - пожилой человек, хотел бы еще при жизни распорядиться средствами:
а) подобных которым никогда не имел ранее.
б) в пользу своих наследников таким образом, как он это считает нужным,
а не так, как он считает получится после его смерти.
Еще раз спасибо.
Тим
| stepol |
| ( ) |
| 07/12/2013 18:59:55 |
|
|
|
Re: Каков разумный подход, чтобы убедить А (2/3) ждать 3 года? +
|
Цитата:
Скорее уступлю, чем доведу до конфликта с А - такой характер.
Тим, как физик (закончил ФФ НГУ, КСтати) физику скажу, при таком раскладе
выкупайте долю из расчета "18 за квартиру"... я не москвич, но из темы вижу, что цена в 18 за эту квартиру более чем реальна (офигеть, конечно, но все же),
проконсультируйтесь с грамотными риэлтерами, вроде же обещали дать вам контакт,
плюс какой то минимальный дисконт наверное сможете получить за срочность и уступчивость.....имхо так.
| Timophei |
| ( ) |
| 07/12/2013 19:53:54 |
|
Re: Каков разумный подход, чтобы убедить А (2/3) ждать 3 года? +
|
Уважаемый коллега stepol!
После обсуждения на этой площадке (спасибо участникам и форуму), а также наличия наклеенных вокруг обсуждаемого дома нескольких самодельных бумажных объявлений (по всей видимости, от разных риалторов) типа: "КУПЛЮ КВАРТИРУ В ЭТОМ ДОМЕ" (но без деталей и намека на диапазон цен), пришел к выводу, что можно выкупать долю А (2/3) из расчета справедливой цены = максим. твердого предложения на данный момент, а это 18.
Сторона А вроде бы согласна.
Спасибо за солидарность и заинтересованность.
Тим
| ЖЫрный Ачкарик |
| ( ) |
| 07/12/2013 21:59:55 |
|
Да, похоже, тогда надо выкупать +
|
Ежели уже сейчас есть реальный покупатель.
Кстати,-если Вы ранее никогда не приобретали жильё в собственность, то имеете право на налоговый вычет в размере вроде 1 млн руб (если не увеличили), что даёт 130 тыр экономии на уплате ндфл
Блин...риэлтера что ли вам посоветовать...хороший мужик, за чисто совет много не возьмёт...
| SVR |
| ( ) |
| 07/12/2013 23:13:13 |
|
Re: Каков разумный подход, чтобы убедить А (2/3) ждать 3 года? +
|
Согласен с Вами во всём
Цитата:
выкупайте долю из расчета "18 за квартиру"... я не москвич, но из темы вижу, что цена в 18 за эту квартиру более чем реальна (офигеть, конечно, но все же),
проконсультируйтесь с грамотными риэлтерами, вроде же обещали дать вам контакт,
плюс какой то минимальный дисконт наверное сможете получить за срочность и уступчивость.....имхо так.
Я тоже не москвич (де-юре), хотя родился и вырос в Москве. И налог в 30% мне не так давно пришлось платить, как налоговому НЕрезиденту
(кстати, народ с форума мне здорово помог советом, в своё время).В силу некоторых причин, шкурного
характера, вынужден мониторить московский рынок аренды-продажи - от цен фигею Если при нынешнем, замершем в ожидании гипотетических грядущих экономических проблем, рынке жилой недвижимости есть реальные покупатели за 18, значит квартира того стоит.
Я б тоже выкупал 2/3. Естественно, настойчиво попытавшись утрамбовать хотелки "А" примерно на 1млн (аргументы - возможные потери 13% при продаже и их компенсация из доли "А", срочность, безрисковость).
Если потом, при неспешной продаже, удастся получить 20 чистыми, то это 2 квартиры в эконом-сегменте или 3 в бюджетном. "Бюджет" сегодня сдаётся минимум за 30тыров. Вроде неплохая рента получается.
Возможно, размещение денег на банковских депозитах и более рентабельно, но здесь надо арифметику считать
, а, главное, быть в теме.
| SVR |
| ( ) |
| 07/12/2013 23:22:03 |
|
Re: Да, похоже, тогда надо выкупать +
|
Цитата:
риэлтера что ли вам посоветовать...хороший мужик, за чисто совет много не возьмёт...
Я бы, на месте ТС, обеими руками ухватился за это предложение.
Платная (подчеркну: ПЛАТНАЯ) консультация профессионала всегда окупается.
| Timophei |
| ( ) |
| 08/12/2013 04:32:43 |
|
Re: Да, похоже, тогда надо выкупать +
|
Уважаемый Ж.А.
Мерси за оба Ваши предложения:
- Налоговый вычет:
я покупал в ЖСК еще при Советской власти, так что вычет, наверное, мне не положен.
- Насчет риалтора:
Сторона А(2/3) забодала своими знакомыми риалторами, которые преследуют, естественно, свои цели (продать быстро, подешевле и со скидкой, и тд) под прикрытием заботы обо мне. А мне быстро не надо, мне надо правильно.
Пока что общение с риалторами было если не абсолютной потерей времени, то потерей темпа однозначно, и появилась аллергия на риалторов.
(Некоторые предлагали свои услуги с нулевой комиссией, если отдать им ключи, и они (или еще кто) бесконтрольно будет жить в квартире некоторое время).
И еще - я, кажется писал, что временно как супруга героя известной песни: "А жена его - товарищ Парамонова, в это время находилась за границею".
И последнее - я не хочу предлагать стороне А "своего" риалтора (пока ситуация не станет критичной), чтобы не быть ответственным в глазах стороны А.
В идеале, буду стараться искать ПРЯМОГО покупателя за 22-24 минус-плюс эпсилон.
Но позвольте обратиться к Вам позже, если и когда ситуация изменится.
С наилучшими пожеланиями,
Тим
| ЖЫрный Ачкарик |
| ( ) |
| 08/12/2013 19:45:42 |
|
Re: Да, похоже, тогда надо выкупать +
|
Насколько я знаю, всё, что было при Советской власти, сейчас "не считается". Надо уточнять, но на 99% уверен, что право на вычет у вас есть.
Прочее - на ваше усмотрение. Мотивы понимаю. Но это именно тот человек, благодаря которому знакомая продала в итоге квартиру почти в 2 раза дороже первоначального предложения.
Ну и, конечно, если будет война и начнут бомбить, думаю, именно квартиры в Центре масквы упадут в цене больше всего
| Pizdosos |
| ( ) |
| 11/12/2013 20:13:45 |
|
|
Re: так что вычет, наверное, мне не положен
|
Цитата:
- Налоговый вычет:
я покупал в ЖСК еще при Советской власти, так что вычет, наверное, мне не положен.
А налоговый вычет в те времена был?
Я почти уверен, что не было
.А ежели не было (ну, это для полной уверенности ещё надо уточнить) - значит, он применён будет впервые.
Вот от этого как-то нужно плясать, я думаю
.